“La pénurie de logements ne disparaît pas par référendum”
Des signatures sont en train d’être rassemblées à Berlin pour un référendum sur l’expropriation de sociétés de logement. L’économiste Harald Simons met en garde contre les conséquences – pour les locataires et les contribuables.

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SPIEGEL ONLINE: Un débat fait rage à Berlin sur le pouvoir des grands groupes de logement. Le directeur de Deutsche Wohnen, Michael Zahn, décrit sa société comme étant carrément conviviale pour les locataires. L’initiative “exproprier le logement allemand et sa société” les considère comme de brutaux exploiteurs. Quelle version est plus proche de la vérité?

Harald Simons: (rires) Lorsque vous abordez l’expérience de vie générale, quelque part au milieu. Au cours de l’exercice 2018, Deutsche Wohnen a généré un loyer moyen de 6,71 euros par mètre carré à Berlin. L’année précédente, c’était 6,57 euros. Les sociétés de logement appartenant à Berlin ont pris 5,98 euros, selon leurs propres informations. Deutsche Wohnen est environ dix pour cent au-dessus de la ville. Vous devez maintenant voir dans quelle mesure cette distance est liée à l’emplacement, à l’état ou à l’équipement de l’appartement concerné. Mais je n’ai aucune information à ce sujet.

SPIEGEL ONLINE: Alors exploiteur?

Simons: Non, la distance ne me semble pas assez grande. En passant, les profits élevés de Deutsche Wohnen au cours de l’année écoulée n’ont en grande partie été réalisés que sur papier. Les stocks de logements ont été évalués plus haut sur le bilan. Qu’ils aient exagéré, l’avenir le montrera.

SPIEGEL ONLINE: À Berlin, les loyers ont augmenté de près de 90% au cours des dix dernières années – plus que dans toute autre grande ville allemande. Les grands propriétaires sont-ils responsables?

Simons: Oui, les loyers ont fortement augmenté. Mais n’oublions pas que les loyers à Berlin il y a dix ans étaient également au niveau du village. Depuis lors, la demande a augmenté plus rapidement que l’offre. Pendant des années, de plus en plus de personnes ont déménagé à Berlin et sont à la recherche d’un appartement. Les augmentations de loyer sont le résultat. La question de la culpabilité et de l’expiation est trop catholique pour moi.

SPIEGEL ONLINE: En d’autres termes: n’aurait-il pas un sens de casser le pouvoir de marché des grandes associations de logement?

Simons: Il ne peut être question de pouvoir de marché. Deutsche Wohnen possède 6,8% des appartements locatifs à Berlin. L’idée que cela pourrait avoir un impact significatif sur les niveaux de loyer est absurde. Le marché du logement est complètement fragmenté du côté de l’offre et de la demande, la concurrence y est totale. Ce n’est pas l’industrie automobile.

SPIEGEL ONLINE: Pourquoi les investisseurs n’ont-ils pas construit en vue d’attirer des bénéfices?

Simons: Ces dernières années, le nombre de nouveaux bâtiments à Berlin a fortement augmenté, passant de 3 700 il y a dix ans à 15 700 à la fin de l’année et n’augmentera que pendant un certain temps. Le seul problème est que la demande a encore augmenté au cours de la même période. Le marché du logement est malheureusement très lent. Il faut du temps pour que les appartements soient planifiés, approuvés et construits, notamment à Berlin.

SPIEGEL ONLINE: Néanmoins, la question des expropriations à Berlin est de plus en plus sérieusement discutée. Les propriétaires ont complètement manqué le public.

Simons: Oui, certains propriétaires vont trop loin. Par exemple, il n’est tout simplement pas nécessaire de s’abstenir de réparations puis de les transférer au loyer par le biais de la taxe de modernisation. Peut-être même une majorité comprend-elle l’expropriation. Mais je pense que c’est plutôt pour protester contre la hausse des loyers. Malheureusement, de nombreux électeurs ne réfléchissent pas au sujet. La pénurie de logements ne disparaît pas par référendum.

SPIEGEL ONLINE: Vous semblez critiquer cette initiative.

Simons: S’il devait y avoir vraiment des expropriations, un développement dangereux commencerait, ce qui finirait par nuire à tous les locataires. Qui voudrait construire des logements locatifs s’il craignait d’être emmené? En outre, personne ne devrait croire qu’il resterait alors chez de grands propriétaires comptant plus de 3 000 appartements. Une fois la porte déverrouillée, la bordure s’enfoncera. Les Jusos à Berlin discutent déjà d’expropriations dans plus de 20 appartements.

SPIEGEL ONLINE: La ville n’aurait à verser aucune indemnité. Les évaluations politiques vont d’un euro au prix du marché. Où penses-tu que tu vas atterrir?

Simons: En fin de compte, ce sont les tribunaux qui décideront. Si toutefois Berlin payait le prix du marché actuel, ce serait le pire des scénarios. Parce que les prix ont atteint un niveau qui ne durera pas. En tant que contribuable, j’aurais déjà interdit de tels prix.

SPIEGEL ONLINE: Cela aurait-il plus de sens si la ville utilisait cet argent pour créer des logements abordables sur des terrains urbains?

Simons: J’ai de très gros maux d’estomac quand j’imagine que l’état de Berlin investit énormément dans le logement sous pression. Cela a déjà mal tourné pour les sociétés de développement, comme dans la ville des eaux d’Oberhavel, dans les années 90, ce qui a considérablement contribué à l’urgence budgétaire de Berlin à l’époque. L’impact sur le budget de l’Etat s’est fait sentir au cours des quinze dernières années. L’une des conséquences en a été la vente d’un grand nombre d’appartements.

SPIEGEL ONLINE: Quelles seraient les conséquences d’une expropriation à grande échelle selon votre estimation?

Simons: La protection de la propriété de l’État est l’une des grandes réalisations des siècles passés et un fondement fondamental de notre prospérité. Remettre en cause cette réalisation sans justification – telle que l’expropriation d’un terrain empêchant la construction d’une ligne de chemin de fer ou d’une route – porterait gravement atteinte à la confiance fondamentale dans l’État.

SPIEGEL ONLINE: Les partisans de l’expropriation soutiennent qu’ils sont socialement justes.

Simons: En cas d’expropriation, ce serait gagner ceux qui vivraient à une date précise dans l’un des appartements concernés. Parmi eux se trouveront des personnes qui ont besoin de protection de toute urgence, mais également suffisamment de personnes qui pourraient se permettre un appartement sur le marché libre. Quoi qu’il en soit, ils viendront du même milieu que leurs voisins, deux maisons plus loin avec un propriétaire privé. Les cochons vraiment pauvres, mais ce sont ceux qui n’ont pas encore d’appartement et qui dépendent alors de la vitamine B et de la chance et qui n’ont pas assez d’argent pour acheter leur propre appartement.

SPIEGEL ONLINE: Ainsi, l’infirmière et le locataire d’une maison privée utiliseraient ses impôts pour sécuriser les deux maisons éloignées de leurs collègues dans un abri collectif loué par des locataires?

Simons: Si la compensation était si faible qu’elle pourrait être financée par la co-recette, aucun impôt ne serait nécessaire. Mais à long terme, l’infirmière de l’appartement commun serait plus en sécurité et les augmentations de loyer plus sûres.