Les prix des logements pourraient chuter de plus de 30% alors que le pays sombrerait dans une “récession profonde” si des emprunteurs mécontents intentaient des recours collectifs contre les grandes banques pour violation des lois sur les prêts responsables, selon une nouvelle analyse.

Le marché immobilier australien est en surchauffe, l'offre d'emploi est en souffrance
Le marché immobilier australien est en surchauffe, l’offre d’emploi est en souffrance

Le pire scénario est l’un des cinq cas décrits par l’analyste UBS Jonathan Mott dans une note au client de cette semaine intitulée “Attraper un couteau qui tombe”, dans laquelle il a averti que les perspectives du secteur bancaire n’avaient “pas été aussi contestées depuis au moins 2008”. .

“La saison des rapports bancaires récemment achevée suggère que les perspectives pour les banques restent difficiles”, a déclaré Mott.

“Cependant, nous pensons que la détérioration rapide du marché immobilier est le signe d’une période encore plus difficile.”

Le bénéfice en espèces total pour les quatre grandes banques en 2017-2018 a diminué de 6,5% pour s’établir à 29,5 milliards de dollars australiens (31,4 milliards de dollars), tandis que les prêts ont progressé de 3,1%.

Les prix à Sydney et à Melbourne ont encore chuté en octobre pour s’établir à 8,2% et 4,9% par rapport à leurs sommets respectifs d’août et de novembre 2017, tandis que les capitales combinées étaient en baisse de 4,6% sur 12 mois.

UBS a déclaré que le resserrement du crédit immobilier enregistré au cours des six derniers mois s’étendait aux prêts accordés aux propriétaires occupants et qu’un resserrement supplémentaire serait “presque inévitable” après la mise en place d’une exigence plus stricte en matière de ratio dette / revenu après la commission royale bancaire.

Les prochaines élections fédérales devraient permettre de réduire la demande de crédit immobilier en raison des modifications prévues par le parti travailliste en faveur d’allégements fiscaux négatifs sur les gains en capital et sur les gains en capital. Les coûts permanents liés aux poursuites, aux amendes et aux remboursements pèseront également sur les banques.

Les cinq scénarios envisagés par Mott pour l’avenir du marché australien sont «une économie forte», un «embrouillage», une «correction du logement», un «resserrement du crédit» et un «litige en profonde récession et vente abusive».

Dans le premier scénario, le marché de l’habitation traverse “le pire”, tandis que les autres prévoient une baisse des prix des logements allant de 5% à 10%, de 20% à 20% et de plus de 30% d’ici 2020.

La semaine dernière, UBS avait revu à la baisse ses prévisions de 4% afin de “refléter largement” le scénario 3, ou une correction du logement. Mais Mott a déclaré que le risque de resserrement du crédit “de se transformer en un resserrement du crédit est réel et en augmentation”.

Un resserrement du crédit pourrait survenir si la commission royale “insiste sur le fait que les banques” obéissent à la loi “et veille à ce que les banques vérifient intégralement tous les documents relatifs aux revenus et aux dépenses de l’emprunteur”, en même temps que le régulateur prudentiel impose un plafonnement des prêts à six fois la dette ratio revenu / revenu.

“Les ménages s’attendant maintenant à une baisse des prix, la demande de logements diminue fortement”, a déclaré Mott. “Le sentiment sur le marché de l’habitation passe de FOMO (crainte d’oubli) à Fongo (peur de ne pas en sortir). Les modifications apportées à l’allégement négatif et à l’allégement de la taxe sur les plus-values ​​aggravent les problèmes.”

Dans ce scénario, la Banque de réserve serait obligée de réduire les taux, mais une grande partie de celle-ci ira aux emprunteurs car les marges des banques sont sous pression et les défauts commencent à augmenter.

Le scénario de “l’atterrissage brutal” de Mott est similaire, à l’exception de nombreux emprunteurs qui ont maintenant des capitaux propres négatifs “déclarent que leur hypothèque a été mal vendue, car elle ne respectait pas les règles du prêt responsable”.

Dans ce résultat possible, un certain nombre de recours collectifs sont intentés et les emprunteurs se joignent en masse. Beaucoup peinent à convertir leurs prêts en intérêts seulement, convertis en capital et intérêts, et se retrouvent dans une situation difficile.

“Ils prétendent avoir droit soit à une réduction des intérêts sur la proportion de l’hypothèque qui a été mal vendue (au-delà de ce qui aurait été prêté de manière responsable), soit à une remise de dette pour cette proportion de l’hypothèque”, a-t-il déclaré.

Les coûts de contentieux et de mise en conformité sont hors de contrôle, les programmes de réduction des coûts sont insuffisants pour compenser les dégâts et les bénéfices chutent. Les créances douteuses augmentent fortement entre 100 et 200 points de base à mesure que “le chômage augmente et que l’Australie entre dans une profonde récession pour la première fois en 27 ans”.

Les actifs pondérés en fonction des risques augmentent, mettant ainsi le ratio de fonds propres de la banque – une mesure essentielle de la solidité financière – sous pression. Les banques sont obligées de suspendre le versement des dividendes et d’augmenter leurs fonds propres à un prix inférieur

“Dans ce scénario extrême, les investisseurs s’interrogeraient sur la valeur des actifs corporels des banques, les cours des actions s’échangeant à un prix sensiblement inférieur à leur valeur comptable”, a déclaré Mott.

Le pire scénario d’UBS dépasse les prévisions auparavant les plus baissières de l’économiste en chef d’AMP Capital, Shane Oliver, qui estime qu’une chute de 20% est probablement due à une “tempête parfaite” de facteurs.

Morgan Stanley, qui prédit une chute de 15%, a averti le mois dernier que l’Australie “menait le monde en matière de dette dangereuse” et faisait face à un effacement de la richesse collective de 700 milliards de dollars.

Chris Richardson, associé de Deloitte Access Economics, était plus optimiste et prévoyait une augmentation de 5 à 10% à Sydney et à Melbourne, mais estimant que c’était la “baisse du prix de l’immobilier que nous devions subir”.

Plan du travail ‘très risqué’
SQM Research a publié aujourd’hui son rapport Boom and Bust de 2019, dans lequel il indiquait que les prix des logements devaient chuter de 3 à 6%.

La société de recherche a déclaré que son scénario de base ne supposait aucun changement des taux d’intérêt et une victoire des travailleurs aux prochaines élections fédérales, avec des baisses d’au moins 12 à 17% dans les deux plus grandes capitales d’ici à fin 2019.

Si les modifications fiscales négatives sur les gains et les plus-values ​​entrent en vigueur le 1er juillet 2020, les baisses pourraient “être de l’ordre de 20 à 30%” à Sydney et à Melbourne, a déclaré Louis Christopher, directeur général de SQM Research.

“Les modifications imminentes de l’endettement négatif et de l’impôt sur les plus-values ​​pèsent de plus en plus sur le sentiment des investisseurs”, a-t-il déclaré. “Franchement, la mise en œuvre de ces changements lors de la construction de logements dans le centre-ville est très risquée et peut entraîner l’économie dans une récession.”

Christopher a déclaré que l’ampleur de la baisse dépendrait du “quand, si et de quelle manière” la RBA aurait réagi au ralentissement, de ses effets sur l’économie au sens large, de toute hausse des taux d’intérêt hors cycle et de la mise en œuvre des modifications fiscales du travail.

Le plan de la main-d’œuvre est de limiter les engins négatifs aux propriétés nouvellement construites, mais aux arrangements de “droits acquis” existants.

“Si la RBA ne réagit pas et / ou si les banques relèvent à nouveau leurs taux d’intérêt en 2019, il est possible que les baisses maximales à Sydney et à Melbourne soient encore plus élevées que cette plage négative”, a-t-il déclaré.

“Mais nous estimons que le ralentissement économique à Sydney et à Melbourne aura des conséquences négatives importantes sur l’ensemble de l’économie. La banque centrale finira par réagir à un moment donné en réduisant les taux d’intérêt.”

La coalition a prévenu que le plan du parti travailliste ferait chuter le marché immobilier et ferait monter les loyers. Les travaillistes ont qualifié les attaques de “campagne alarmiste”, citant une analyse de l’Institut Grattan, de gauche, montrant que sa politique n’aurait qu’un “impact modeste” sur les prix des logements.

Bruce McWilliam, un nabab des médias et un investisseur immobilier prolifique, a déclaré que le plan du syndicat australien “The Financial Review” n’avait “aucun sens”.

“Je pense qu’il est injuste de traiter l’investissement immobilier de manière différente des autres formes d’investissement. L’investissement immobilier est disponible pour tout le monde, comme les plombiers, et pas seulement pour le quartier haut de la ville”, a déclaré M. McWilliam. “Les changements de la main-d’oeuvre sont élitistes et sous eux, seuls les banquiers riches peuvent gérer négativement les actions.”

Il a averti que les changements pourraient également avoir un impact négatif sur les locataires. “Je me souviens de l’époque où Keating avait éliminé les engins négatifs, les loyers avaient augmenté, et c’est la réalité”, a-t-il déclaré.

L’économiste en chef Nerida Conisbee a fait écho aux avertissements concernant la hausse des loyers. “Nous verrons moins de logements locatifs et les loyers vont augmenter”, a déclaré Conisbee.

“Presque tous nos logements locatifs sont destinés à des investisseurs de ma mère et de mon père. Si vous avez moins d’investisseurs de votre mère et de votre père, vous aurez moins de logements locatifs. Dans des endroits comme Sydney, où le loyer est déjà très élevé, ce sera difficile.”

Conisbee a déclaré que le marché immobilier “avait l’air très injuste pour les premiers acheteurs de maison” mais s’était “vraiment transformé” au cours de la dernière année.

“Lorsque la politique de démultiplication négative a été annoncée, nous avions un marché de l’immobilier en plein essor et nous craignions un trop grand nombre d’investisseurs”, a-t-elle déclaré. “Maintenant, les investisseurs ont reculé très rapidement, car ils ont du mal à obtenir de l’argent.”

Le chef de la direction de RiskWise, Doron Peleg, a averti que les changements négatifs dans la conversion créeraient un marché immobilier “à deux niveaux”, réduisant immédiatement la valeur de revente des immeubles de placement.

“Disons que vous achetez une nouvelle voiture demain matin et que cette voiture génère de nombreux avantages financiers, tels qu’une garantie de cinq ans, une maintenance et une assistance routière gratuites de cinq ans et une réduction de 50% sur le carburant”, a-t-il déclaré.

“Mais si vous me vendez la voiture, je ne peux pas obtenir ces avantages, ils sont partis, pas transférés avec la voiture. Même si vous avez acheté la voiture pour 40 000 dollars australiens, si vous essayez de la vendre à moi, évidemment, j’ai gagné” t pouvoir payer le même montant. C’est exactement la même chose avec un engrenage négatif. “

En d’autres termes, les avantages fiscaux sont “intégrés” à la valeur de vente de la propriété. “De toute évidence, si l’acheteur est un investisseur, il ne voit pas ces avantages financiers et sera prêt à payer moins”, a déclaré Peleg.

RiskWise prédit une baisse totale des prix à Sydney et à Melbourne de 15 à 20%, en supposant que le parti travailliste applique son plan en 2020, mais ne pense pas qu’un effondrement complet de 30 à 40% est probable.

Peleg a déclaré que les régulateurs fédéraux et la RBA interviendraient avant que cela se produise. “Personne n’a intérêt à voir un effondrement complet du marché immobilier”, a-t-il déclaré.

Dans un communiqué, le trésorier fantôme Chris Bowen a déclaré que “les spécialistes de la recherche immobilière” comme Christopher devait “cesser de faire des demandes économiquement irresponsables”.

“L’analyse de Louis Christopher de SQM semble projeter une chute de 12% dans les paramètres politiques actuels”, a-t-il déclaré.

“Et c’est bien, sans aucune discussion sur ce qui conduit aux mesures macroprudentielles de l’APRA telles que préconisées par Josh Frydenberg – mais à son avis, une nouvelle baisse de 3% du prix des logements dans le cadre des réformes du Parti travailliste entraînerait le pays en récession”

Bowen a déclaré “il y a quelques années à peine”, Christopher soutenait les réformes du Parti travailliste en matière d’engrenage négatif.

“Les économistes sans aucun intérêt acquis conviennent que notre plan est un moyen responsable d’atténuer la pression sur le marché du logement, afin de garantir que tous soient en concurrence sur un pied d’égalité.”