Les prêts hypothécaires n’ont jamais été moins chers et les prêts augmentent à un rythme effréné. Est-ce durable?

Plus tard cette semaine, l’une des entreprises russes à la croissance la plus rapide de la dernière décennie sera lancée sur le marché boursier de Moscou – la dernière d’une petite vague d’offres publiques russes devrait clôturer l’année.

Le promoteur immobilier Samolet a été fondé il y a huit ans à peine, mais il a connu une croissance agressive, construisant plus de deux millions de mètres carrés d’appartements dans la partie la plus chaude du marché du logement en Russie – Moscou et sa banlieue environnante. La société dispose de 15 millions de mètres carrés supplémentaires dans sa réserve foncière pour le développement au cours des prochaines décennies, et l’offre publique initiale (IPO) de cette semaine pourrait valoriser la société jusqu’à 860 millions de dollars.

Les perspectives de Samolet – russe pour avion – se sont envolées ces dernières années. L’industrie de la promotion immobilière a été un grand bénéficiaire de diverses politiques gouvernementales visant à stimuler la construction et à accroître l’accession à la propriété. La baisse des taux d’intérêt à la suite de la crise économique de 2014, les programmes de soutien du gouvernement tels que l’allocation de «capital maternité» qui donne aux familles des coupons à dépenser pour les acomptes, et une explosion générale de l’utilisation des prêts, des cartes de crédit et des emprunts ont aidé davantage de Russes à obtenir un pied sur l’échelle du logement que jamais au cours des dernières années.

La réponse du gouvernement à la crise des coronavirus a de nouveau placé la construction et l’accession à la propriété au cœur de son action, contribuant à propulser l’industrie encore plus rapidement en 2020 avec un nouveau programme de prêts hypothécaires subventionnés qui permet aux emprunteurs d’obtenir un prêt au logement à seulement 6,5% pour une construction neuve. appartement. Ce taux – bien que élevé par rapport aux normes occidentales – aurait été presque impensable sur le marché russe il y a à peine quelques années, lorsque le taux de prêt moyen dépassait 14%.

Les Russes n’ont pas hésité à contracter des prêts hypothécaires à ces niveaux records. En août, les banques russes ont approuvé le deuxième plus grand nombre de prêts hypothécaires de l’histoire selon les données de la Banque centrale – 48% de plus qu’en août dernier. La valeur totale des prêts hypothécaires accordés au cours du mois a augmenté encore plus rapidement, en hausse des deux tiers pour atteindre près de 400 milliards de roubles (5,2 milliards de dollars).

Cette accélération vertigineuse du marché hypothécaire russe – et en particulier à Moscou – a laissé les banques, les acheteurs, les agents immobiliers, les analystes et la Banque centrale du pays se demander si le marché est au bord d’une bulle ou si la crise économique n’est qu’une autre chance. pour stimuler le marché hypothécaire encore petit de la Russie.

La gouverneure de la Banque centrale, Elvira Nabiullina, a apporté son soutien conditionnel à l’extension des subventions hypothécaires du gouvernement qui devraient maintenant durer au moins jusqu’au milieu de l’année prochaine et fournir près de deux billions de roubles (26 milliards de dollars) de financement bon marché pour au moins 600000 nouveaux appartements. Une fois terminé, le programme pourrait représenter un cinquième de l’encours des prêts hypothécaires de la Russie.


Du brassage à bulles?

“Le programme est très efficace pour stimuler la demande et s’est révélé être un outil anti-crise très efficace”, a déclaré Nabiullina lors d’une conférence de presse vendredi. «Mais en regardant vers l’avenir, nous devons penser aux conséquences. Pour le moment, nous ne voyons aucun signe de surchauffe, mais nous devons être très conscients. “

«Nous devons également nous rappeler pourquoi nous avons besoin de ce programme: pour augmenter la disponibilité des logements», a-t-elle ajouté, soulignant que si cela faisait monter les prix des logements hors de portée de la plupart des Russes, le programme se serait «cannibalisé».

D’autres craintes de bulle proviennent du contexte économique, dans lequel la hausse rapide des crédits immobiliers se déroule. La Russie n’a pas échappé à la récession mondiale des coronavirus, avec un PIB qui devrait baisser d’environ 4 à 5% cette année.

«La croissance rapide du crédit hypothécaire – dans un contexte de baisse des revenus réels – peut entraîner des conséquences négatives qui durent plusieurs années», a prévenu Alexander Pypin, fondateur du site d’analyse immobilière Dataflat.Ru. Il craint une possible augmentation des emprunteurs en difficulté qui pourrait amener le gouvernement à devoir intervenir pour soutenir les ménages, les banques ou le marché du logement en cas de défaillance.

Certains promoteurs immobiliers craignent peut-être de pousser le programme de manière trop agressive.

«Les développeurs sont très actifs dans la publicité de la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire avec un taux de prêt réduit», a déclaré Dimitri Taganov, chef du département d’analyse d’Inkom Real Estate. «Souvent, les emprunteurs attirés par ces messages n’évaluent pas leurs capacités financières de manière raisonnable.»
Jouer au rattrapage

La plupart des analystes, cependant, partagent l’évaluation de Nabiullina de la situation: consciente des risques, mais considérant le boom immobilier actuel comme un point positif de l’économie, contribuant à alimenter le secteur de la construction, à revitaliser le parc immobilier soviétique de Russie et à mettre potentiellement le marché du logement chemin vers le développement à long terme.

Ils soulignent que la croissance récente provient d’une base très faible.

«Alors que la part des transactions hypothécaires sur le marché du logement de Moscou augmente progressivement», a déclaré Sergei Shloma, directeur du département du marché secondaire du logement chez Inkom Real Estate, «il est toujours impossible de nous comparer avec les pays européens.

L’encours total de la dette hypothécaire de la Russie devrait représenter cette année environ 8% du PIB, contre 50% aux États-Unis et 30 à 40% en Europe.

Les experts soulignent également que le marché hypothécaire russe n’est pas étranger à une croissance rapide. La dette hypothécaire a augmenté d’au moins 12% au cours de chacune des sept dernières années – bien avant la croissance économique, l’inflation, les revenus et la plupart des autres indicateurs économiques.

Les hypothèques elles-mêmes deviennent de plus en plus abordables, tant celles couvertes par le programme gouvernemental que celles qui ne le sont pas. Au milieu des baisses successives des taux d’intérêt de la part de la Banque centrale, le taux hypothécaire moyen en Russie était de 7,17% en août 2020, contre plus de 10% au début de l’année dernière et plus de 14% il y a cinq ans.

«À l’heure actuelle, les gens sont vraiment pressés de contracter des prêts, car ils se souviennent d’il y a quelques années, lorsque les taux d’intérêt étaient d’environ 10%», a déclaré l’économiste en chef d’Alfa Bank, Natalia Orlova.


Des fondations solides

Le rôle du gouvernement est peut-être le facteur le plus crucial de la ruée vers les hypothèques, a ajouté Orlova. L’État était fortement engagé à soutenir le marché du logement «sur tous les fronts» avant même la crise des coronavirus, a-t-elle déclaré.

Le programme de capital maternité, par exemple, fournit 400 à 500 milliards de roubles (5 à 6 milliards de dollars) par an aux familles pour les acomptes – souvent le plus grand obstacle à la souscription d’un prêt hypothécaire. Le logement est un élément central du programme très médiatisé des projets nationaux de la Russie, qui décrit les priorités socio-économiques de l’État pour la prochaine décennie. Les gouvernements régionaux, en particulier à Moscou, sont également très favorables aux développeurs, a-t-elle déclaré. Et le fait que les banques contrôlées par l’État soient derrière environ les trois quarts du marché hypothécaire ajoute une autre couche de protection.

Les analystes disent que l’indicateur le plus surveillé des signes de bulle sera les prix des logements. Ici aussi, la Russie semble avoir de la place pour rattraper le terrain perdu. Les prix de l’immobilier ont augmenté à un rythme plus lent que l’inflation au cours de la dernière décennie – une tendance qui a commencé à s’inverser vers 18 mois avec des hausses rapides des prix, en particulier pour les nouveaux appartements à Moscou et dans la capitale.

Les agents immobiliers signalent également des augmentations rapides depuis le lancement du programme de prêts hypothécaires subventionnés.

«Nous avons plusieurs exemples où les prix de prévente ont augmenté de 10% en un mois», a déclaré Kristina Tomilina, directrice des ventes résidentielles chez Savills Russie, faisant référence aux prix des appartements neufs.

La base de données immobilière Cian indique que les prix des nouvelles constructions ont augmenté de 19% par mètre carré depuis le début de l’année à Moscou.

Un test clé pour le marché sera la fin du programme l’été prochain. Nabiullina s’inquiète d’une possible baisse «dramatique» de la demande dans les mois qui suivent, car quiconque envisageait d’acheter un appartement aurait avancé son achat pour capitaliser sur le programme. Cela pourrait créer une spirale vicieuse de baisse des prix, de faiblesse de la demande et de réduction de l’activité.

La Banque centrale insistant à plusieurs reprises sur le fait qu’elle surveille de près le programme est un signe que le marché pourrait ne pas être autorisé à devenir trop mousseux. Shloma d’Inkom Real Estate dit qu’il s’attend à ce que les prix baissent après la fin du programme – dans une répétition de ce qui s’est passé en 2015-18 après une rafale d’achats à la fin de 2014.

Mais la Russie a appris d’autres crises, a-t-il déclaré.

«La Russie n’est pas en danger d’un effondrement des hypothèques comme celui de 2008 aux États-Unis. Dans notre pays, la situation est complètement différente.»

La notion de souscription de prêts hypothécaires multiples ou à 100% ne fait pas partie du mélange, a-t-il déclaré, soulignant que les fondamentaux sont beaucoup plus sûrs que ceux qui ont vu le marché américain s’effondrer.

«Pour les Russes, l’immobilier est un gage de stabilité en cas de choc socio-économique.»