Le tribunal de district de Berlin a remis en question une partie du plafond de loyer controversé dans la capitale. Le tribunal considère que le plafond de loyer est constitutionnel, mais remet en question le soi-disant règlement sur la date limite.

Selon un arrêt publié vendredi, les plafonds fixés pour les loyers ne sont pas rétroactifs depuis le 18 juin 2019, mais seulement depuis l’entrée en vigueur du Rent Cap Act le 23 février 2020.

Par conséquent, un loyer supérieur au loyer convenu ou applicable au jour de référence n’est interdit qu’à partir de mars 2020, selon le tribunal. Les augmentations de loyer seraient donc légales jusqu’en mars.

Selon la Cour, la date de référence contenue dans la loi de l’année précédente représente un point de référence matériellement pertinent pour la détermination du montant du loyer absolument admissible (AZ 66 S 95/20). Mais cela ne change rien au fait que l’interdiction légale des loyers plus élevés le 18 juin 2019 n’existait pas encore.

Avec la loi de plafonnement des loyers, les loyers de 1,5 million d’appartements ont été gelés pendant cinq ans – au niveau du 18 juin 2019. Ce jour-là, le Sénat rouge-rouge-vert a présenté les premiers points clés du plafond.

[Plus de la capitale. Plus de la région. En savoir plus sur la politique et la société. Et des choses plus utiles pour vous. C’est maintenant disponible avec Tagesspiegel Plus: essayez-le maintenant pendant 30 jours gratuitement.]

À partir de 2022, les loyers existants peuvent augmenter d’un maximum de 1,3% par an. Si un appartement est à nouveau loué, le bailleur doit respecter les limites supérieures et le dernier loyer demandé. (Afp)

Avec le plafond des loyers, le Sénat de Berlin veut enrayer la récente forte hausse des loyers dans la capitale. Des poursuites contre la loi sont en cours devant les cours constitutionnelles régionales et fédérales.


Les locataires peuvent désormais faire face à des augmentations

L’arrêt du tribunal régional, quant à lui, renvoyait à un cas individuel dans lequel la légalité d’une augmentation de loyer était concernée. Mais cela pourrait aussi avoir une importance fondamentale. Car si cette jurisprudence devait exister, les bailleurs berlinois, qui n’ont pas augmenté les loyers depuis le 18 juin 2019, connaissant le plafond de loyer prévu, pourraient la rattraper et y gagner beaucoup – au moins jusqu’en février. Les locataires pourraient devoir payer un loyer supplémentaire pour la période.

Une porte-parole du département du Sénat pour le développement urbain et le logement a déclaré sur demande que la décision serait examinée. “Il est gratifiant qu’un autre tribunal considère la loi sur la couverture des loyers comme constitutionnelle.” Le jugement de droit civil s’applique, s’il est définitif, entre les parties contractantes. Il est clair que la couverture du loyer est juridiquement controversée, c’est pourquoi les plaintes en matière de révision des normes sont également présentes dans les cours constitutionnelles au niveau des États et au niveau fédéral. “En fin de compte, la décision de ces plus hautes juridictions reste à voir.”

Le groupe immobilier Deutsche Wohnen a clôturé le premier semestre 2020 avec un «résultat de période» fortement réduit: une augmentation de 216,7 millions d’euros contre 603 millions d’euros à la même période de l’année précédente. Ceci est principalement expliqué dans le rapport annuel avec des changements dans la «valorisation des biens immobiliers». Cela prend également en compte «les réglementations légales en vigueur (plafond de loyer à Berlin)».

Dans le quartier «Grand Berlin», le groupe coté à Dax compte un peu moins de 116 000 appartements pour une valeur comptable d’environ 18,5 milliards d’euros. Jusqu’à présent, cela a fait l’objet d’investissements.

Le portefeuille immobilier comprend un total de 165 100 unités résidentielles et commerciales, dont 2 000 unités commerciales. Le groupe investit également dans l’immobilier de soins: 1,2 milliard d’euros dans environ 10 600 places et appartements de soins.

D’après le bilan, le groupe a atteint les limites de la croissance avec des revenus locatifs générés en grande partie à Berlin: Deutsche Wohnen a perçu 421,8 millions d’euros de «loyers contractuels», soit un peu plus qu’à la même période de l’année précédente (411,1 millions). La croissance des loyers était de 1,7%.

Sans l’introduction du plafond de loyer, le groupe aurait réalisé un bon pour cent de plus. Cela explique également le résultat semestriel plus faible. Le responsable du groupe Henrik Thomsen l’avait prévenu il y a quelques mois dans une interview accordée à Tagesspiegel.
Bâtiment, mais à peine à Berlin

«La pandémie corona n’a jusqu’à présent pas eu d’impact significatif sur la situation patrimoniale, financière et bénéficiaire du Groupe», poursuit-il. La construction de nouveaux appartements devrait apporter une croissance supplémentaire.

[Si vous voulez avoir les nouvelles les plus importantes de Berlin, d’Allemagne et du monde en direct sur votre téléphone mobile, nous vous recommandons notre application entièrement repensée, que vous pouvez télécharger ici pour les appareils Apple et Android.]

Cependant, Berlin ne joue pas un rôle majeur à cet égard: «Les sites du projet, qui comprennent environ 7700 unités résidentielles, se trouvent principalement dans les régions de Dresde / Leipzig (62%) et de Munich (8%)», indique le rapport annuel.

Deux milliards d’euros doivent être consacrés à près de 70 projets. En outre, la société détient une participation de 40% dans le développeur de projet de Leipzig “Quarterback”.

Le groupe s’attend à une évolution positive à long terme du parc immobilier berlinois et l’explique comme suit: “La croissance économique, le solde d’immigration positif et une activité de construction neuve insuffisante dans les régions métropolitaines allemandes constituent la base d’une nouvelle valorisation”. En termes simples: parce qu’il y a trop peu d’appartements et qu’il y a encore trop peu d’appartements en construction, bien que de plus en plus de gens viennent à Berlin.