Le déséquilibre slovaque : la région de Bratislava attire et centralise les investissements et les emplois

La forte croissance économique tirée par l’industrie automobile a été le principal facteur affectant les secteurs de la production, de l’immobilier en Slovaquie au cours des dernières années. Un autre facteur ayant un impact significatif est le développement rapide du commerce électronique lorsque les besoins des clients disposant d’un pouvoir d’achat croissant augmentent et deviennent plus complexes. Le manque de main-d’œuvre stimulant l’automatisation et la robotisation des processus de production et de logistique soulève également de nouveaux défis.

L’arrivée du constructeur automobile Jaguar Land Rover et de ses sous-traitants en Slovaquie a une influence fondamentale sur le développement du marché.

Quelques statistiques
En 2017, les plus grands espaces industriels de l’histoire de l’Europe centrale et orientale ont été construits – plus de 3,7 millions de m². Cela représente une augmentation de 68% par rapport à 2016. L’espace industriel total dans la région a augmenté de 17% en conséquence, a écrit Cushman & Wakefield dans son rapport, qui s’appuie sur son suivi à long terme du marché de l’immobilier industriel en Slovaquie. République tchèque, Pologne, Hongrie et Roumanie.

La Pologne était clairement un chef de file en matière de développement. Sa part de 2,3 millions de m² représentait 63%. La République tchèque a construit 662 000 m² de nouveaux locaux industriels. La Roumanie a suivi de près avec près de 500 000 m² d’espaces industriels nouvellement construits. La Hongrie et la Slovaquie ont ajouté à peu près le même espace à 120 000 m² de nouveaux locaux industriels.

La Pologne est clairement devenue la gagnante pour tirer parti de l’essor économique de l’après-crise. » La Hongrie et la Slovaquie n’ont pas pleinement exploité les opportunités offertes au début de la décennie, mais ont accéléré leur croissance ces deux dernières années.

La Slovaquie devient progressivement l’un des centres de production et de logistique d’Europe, a déclaré Ján Rakovský, consultant de l’équipe industrielle de Cushman & Wakefield en Slovaquie.

«L’intérêt manifesté par les fonds d’investissement pour l’acquisition d’immeubles industriels en est la preuve», a déclaré Rakovský, citant la transaction record de l’année 2017 dans les PECO, lorsque Prologis a vendu son parc logistique de 240 000 m² entièrement occupé à Galanta à la société d’État chinoise CNIC Corporation .

Slovaquie sur la carte européenne
À l’heure actuelle, le marché polonais a enregistré le plus grand développement, suivi du marché tchèque.

«Après l’arrivée de nouveaux investissements, la Slovaquie a commencé à augmenter rapidement au cours des deux dernières années avec plus de 120 000 m² de nouveaux développements construits ici chaque année», a déclaré Jasenovec de Cushman & Wakefield.

La société de conseil JLL estime à 2,3 millions de m² le nombre total de centres de logistique et de production en Slovaquie ouverts au marché, c’est-à-dire non détenus par l’utilisateur final. À titre de comparaison, le marché tchèque est environ trois fois plus grand.

La Slovaquie est devenue une région encore plus attrayante pour les promoteurs et les investisseurs ces dernières années, a déclaré Martin Varačka, responsable du département de l’immobilier industriel chez CBRE Slovensko. Ils se sont rendus sur le marché local par le biais d’acquisitions et la création de nouvelles localités le long de la route transversale D1 et de la route à deux voies R1 reliant Bratislava à Ružomberok via Banská Bystrica.

De manière générale, la position géographique de la Slovaquie tire le meilleur parti de sa position géographique, selon Martin Stratov, directeur du leasing et du développement chez Prologis en Slovaquie.

«L’ouest de la Slovaquie est l’un des sites européens les plus attractifs pour le développement de la logistique dans toute la région d’Europe centrale et orientale, et ce principalement grâce à l’accessibilité immédiate et rapide des transports», a déclaré Stratov, soulignant l’amélioration de l’état des infrastructures dans le pays, qui est de grande qualité. dans la partie occidentale de la Slovaquie.

La Slovaquie occidentale continue de dominer
Bratislava et ses environs demeurent le lieu de prédilection non seulement parce que Bratislava est la capitale du pays avec un aéroport international, mais aussi parce que c’est un carrefour de transport et de logistique important avec les autres pays du groupe de Visegrad et le reste de la CEE. De plus, la Slovaquie occidentale est le centre de l’industrie automobile slovaque.

Jakub Volner, consultant senior de l’agence industrielle JLL, estime que 88% des biens immobiliers en logistique et en production, à l’exception de ceux appartenant aux utilisateurs, se trouvent dans la Slovaquie occidentale.

“La demande la plus forte se situe dans les zones proches de Bratislava, mais les perspectives sont assez limitées”, a déclaré Volner au Slovaque Spectator. Au cours des deux dernières années, de plus en plus d’investisseurs se sont intéressés à la Slovaquie centrale et plusieurs projets ont été menés à bien. “Certains investissements plus importants ont été réalisés dans l’est de la Slovaquie, mais il s’agissait principalement de la construction d’installations de production pour les propriétaires.”

En général, les développeurs restent prudents dans l’est de la Slovaquie.

«Alors que la Slovaquie occidentale est un marché testé pour les développeurs et continue de créer de nouveaux sites, ceux-ci considèrent le centre et l’est de la Slovaquie comme un défi», a déclaré Varačka de CBRE, ajoutant que certaines sociétés surveillaient et préparaient les sites. La façon habituelle de faire des affaires pour la plupart des développeurs consiste à vendre les biens immobiliers loués à des fonds d’investissement. “Et ce sont, en termes de centre et l’est de la Slovaquie, prudents pour le moment.”

Mais le manque de main-d’œuvre dans l’ouest de la Slovaquie et le développement des infrastructures routières laissent entrevoir des perspectives pour le centre et l’est de la Slovaquie, notamment à Košice et à Prešov.

Par exemple, Prologis Park Bratislava, le plus grand parc de la région CEE, et Prologis Park Nitra, situé à proximité immédiate de la nouvelle usine de Nitra de Jaguar Land Rover, a sa troisième localité à Žiar nad Hronom, au centre de la Slovaquie. Ici, il possède une parcelle de terrain de six hectares prête pour le développement.

«Une fois le contrat de location signé, nous pouvons construire une installation de 22 500 m² en huit mois», a déclaré Stratov.

Le commerce électronique défie le secteur
Alors que de plus en plus de personnes effectuent leurs achats en ligne, les détaillants en ligne et les entreprises de traitement de colis recherchent des solutions leur permettant de livrer les marchandises commandées dans les meilleurs délais. Il s’agit soit de grands hubs, dont la Slovaquie peut tirer avantage grâce à son emplacement central en Europe, soit de parcs logistiques urbains proches des villes, qui résolvent le problème de la livraison au dernier kilomètre.

«Les services de commerce électronique nécessitent une connexion logistique rapide avec la ville et un transport rapide et sans problème, d’une durée maximale de 30 minutes», a déclaré Peter Theos Spectator, directeur de P3 Logistic Parks for Slovakia.

Jasenovec de Cushman et Wakefield est du même avis, ajoutant que les exigences des clients finaux deviennent de plus en plus exigeantes.

«Alors que par le passé, le délai de livraison était de plus de 48 heures à compter de la commande, mais aujourd’hui, la commande est de 24 heures et sera encore plus courte», a déclaré Jasenovec.

La centralisation dans les grands centres nécessite la préparation de grandes parcelles. Mais de telles parcelles se raréfient en Europe, notamment à proximité des grandes villes.

P3 Logistic Parks considère comme une solution une banque foncière avec des parcelles préparées pour la construction afin que le promoteur puisse répondre à la demande croissante, dans les meilleurs délais.

Varačka de CBRE souligne que les développeurs de commerce électronique sont confrontés à une législation obsolète liée à la délivrance d’autorisations, qui ne reflète pas les besoins actuels des locataires.

«Ils ont de plus en plus besoin de places de stationnement pour les voitures de tourisme, de halls plus hauts ou d’un trafic plus dense de camions, autant d’aspects que les bureaux ne prévoyaient pas», a déclaré Varačka.

La législation slovaque doit également s’adapter aux dernières tendances, telles que les entrepôts automatisés, a ajouté Volner de JJL.

“Les technologies modernes ont permis de conserver des marchandises de plus grandes hauteurs et les halls de logistique se sont adaptés à cela”, a-t-il déclaré, soulignant que la hauteur des halls passait de 10 à 12, 14 mètres et plus.

Le projet P3 de l’aéroport de Bratislava, un parc logistique actuellement en construction par P3, répond à la croissance du commerce électronique. Il est situé à proximité du plus grand parc commercial de Slovaquie, Avion, et de l’aéroport, et est toujours facilement accessible depuis le centre-ville et les banlieues.

Le premier bâtiment du parc aura une superficie de plus de 17 100 m² et des surfaces de bureaux pouvant atteindre 5 100 m². Au total, le parc offrira jusqu’à 89 000 m² de nouveaux entrepôts et bureaux dans deux entrepôts et un immeuble de bureaux autonome.

Autres tendances
Outre le commerce électronique, la pénurie de main-d’œuvre et les progrès technologiques font progresser le secteur de l’industrie et de la logistique. Les deux entraînent davantage d’automatisation et de robotisation, ainsi qu’une réduction des coûts d’exploitation de ces locaux.

«Les progrès technologiques modifient de nombreuses manières l’ensemble du segment de l’immobilier industriel», a déclaré Stratov de Prologis.

Cela s’applique au secteur de la construction où le développeur doit refléter le besoin du client en espace adapté aux équipements liés à un certain degré d’automatisation ou de robotisation et mettre en œuvre des solutions intelligentes et durables, en mettant l’accent sur l’utilisation de sources alternatives d’énergie verte.

«Les technologies émergentes, telles que la mobilité électronique du fret et les opérations de camionnage autonomes, vont également influer sur l’apparence future des parcs et installations logistiques», a déclaré Stratov.

Les plus gros joueurs
Selon Cushman & Wakefield, cinq grands acteurs dominent le marché slovaque de l’industrie et de la logistique et contrôlent une part de marché globale de plus de 60%. Il s’agit des sociétés Prologis, CTP, P3, Goodman et Chinese CNIC Corporation. Au cours des trois dernières années, le marché slovaque a vu l’arrivée de nouveaux acteurs, parmi lesquels CBRE mentionne Sisban Holding à Trenčín, le PNK russe et Mountpark of Seréď, Invest4SEE de Dubnica et Arete Invest à Nové Mesto nad Váhom.

“D’autres entrées ont également été annoncées, mais nous ne pouvons pas spécifier leurs noms pour l’instant”, a déclaré Volner.

Attentes
Au cours du premier semestre de 2018, le secteur industriel, généralement le marché le plus actif en matière immobilière, était relativement inactif. Les observateurs de marché, malgré la forte demande attendue des locataires et la poursuite d’une activité intense dans la location de locaux logistiques, ne devraient pas atteindre les niveaux record de 2016 et 2017 en 2018.

Le taux de vacances, ou la part des biens immobiliers pouvant être achetés ou loués, a augmenté et les experts ne s’attendent pas à ce qu’il diminue en raison de la poursuite de la construction.

“Les nouveaux développements sont construits soit sur mesure, soit à titre spéculatif, c’est-à-dire sans contrat signé à l’avance”, a déclaré Jasenovec de Cushman & Wakefield. «Comme nous enregistrons toujours une demande pour l’immobilier industriel, nous ne prévoyons aucun amortissement.»

Selon les statistiques de Cushman & Wakefield, le taux de vacance est passé de 3,8% au début de 2018 à 5,5% en octobre 2018 sous l’influence de la construction spéculative et des nouveaux développements.

“Mais cette année est très productive par rapport aux années précédentes”, a déclaré Jasenovec, ajoutant que les activités étaient axées sur la construction d’une logistique urbaine autour de Bratislava.

Au cours de l’automne 2018, environ 200 000 m² de halls de logistique et de production faisaient partie de projets de développement en construction, dont plus de 90% sont en construction dans l’ouest de la Slovaquie, selon JLL. De nouveaux projets sont également annoncés.

«Même si la demande générale et l’activité de développement conservent un caractère modérément croissant, certains signes laissent présager une stagnation d’une nouvelle croissance de la demande», a déclaré Volner de JLL.

En ce qui concerne les perspectives de développement futur, Prologis s’attend à ce que la demande d’installations de haute qualité situées dans des emplacements supérieurs se poursuive en Slovaquie.

“La demande en tant que telle continuera à provenir principalement de 3PL (logistique tierce), des industries de l’automobile et des industries légères, et de la présence croissante de sociétés de commerce électronique parmi les clients”, a déclaré Stratov. «Le taux d’occupation restera élevé et nous ne prévoyons pas qu’il diminuera au cours des prochaines années. Les facteurs qui auront le plus d’impact sur les prochains développements seront les services immobiliers complémentaires à valeur ajoutée ».

Originally posted 2019-01-21 14:52:33.

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