Le nombre de maisons abandonnées au Japon frôle le record de près de 8,5 millions

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Le nombre de maisons abandonnées a atteint un record de 8,46 millions à partir du 1er octobre, soit une augmentation de 260 000 sur cinq ans, selon les données gouvernementales publiées vendredi.

La proportion de logements abandonnés dans le parc de logements total a également atteint un record, à 13,6%, en hausse de 0,1 point par rapport à l’enquête précédente cinq ans plus tôt.

Le nombre total de logements au Japon a augmenté de 1,8 million, pour atteindre 62,4 millions, dont 53,7 millions occupés, en hausse de 1,6 million par rapport à l’enquête précédente, a annoncé le ministère de l’Intérieur et des Communications.

La préfecture de Yamanashi affichait la plus forte proportion de maisons abandonnées (21,3%), suivie de la préfecture de Wakayama (20,3%).

Les préfectures ayant les plus faibles proportions de logements vacants étaient Saitama et Okinawa.

La surabondance de maisons abandonnées au Japon: difficile à vendre, mais aubaine lorsque l’occasion se présente

L’agent immobilier Yuken Kon est spécialisé dans les domaines où la plupart de ses pairs sont à l’abri.

Prenez un appartement de deux chambres au deuxième étage d’un complexe de danchi vieillissant de cinq étages de style soviétique dans la banlieue paisible de Yokohama.

Il appartenait à une femme divorcée dans la soixantaine qui avait succombé du toit de l’immeuble au milieu d’une crise de dépression. L’une de ses filles a hérité de l’appartement, mais elle ne l’utilisait pas – elle avait presque cinq ans et était liée aux souvenirs douloureux de sa défunte mère.

Elle est donc restée à l’abandon, à l’instar de millions d’autres maisons au Japon qui ont été laissées vacantes au fur et à mesure que la nation grise et que sa population diminue.

“Il est courant de trouver des endroits comme celui-ci qui restent inoccupés après le décès du propriétaire”, a déclaré Kon.

Il a supervisé une rénovation complète de l’appartement et lui demande 9,8 millions de yens, une aubaine compte tenu des investissements réalisés pour remplacer la cuisine, les toilettes et la salle de bains vétustes, sans oublier le sol et le papier peint.

“Il y a toujours quelqu’un qui s’intéresse à une bonne affaire”, a-t-il déclaré.

Jadis un phénomène principalement associé aux communautés rurales, les maisons abandonnées envahissent les banlieues et se répandent à une vitesse alarmante dans les villes surpeuplées.

Selon un rapport gouvernemental de 2013, plus de 8 millions de propriétés au Japon sont inoccupées. Près d’un quart a été déserté indéfiniment, ni à vendre ni à louer.

À Tokyo, où 70% de la population habite dans des appartements, plus de 1 logement sur 10 est vide, un taux plus élevé que dans des villes comme Londres, New York et Paris.

Et ce chiffre devrait monter en flèche dans les décennies à venir, les décès dépassant les naissances dans une société surannée dans laquelle plus d’une personne sur quatre a 65 ans ou plus.

Le Nomura Research Institute prévoit que le nombre de logements abandonnés atteindra 21,7 millions d’ici 2033, soit environ un tiers de tous les logements au Japon. Dans le même temps, la population, qui a culminé il y a près de dix ans, devrait chuter de 30% d’ici 2065, créant ainsi un bassin de plus en plus grand de maisons inhabitées.

«Il n’ya pas de solution unique au problème», a déclaré Wataru Sakakibara, consultant senior chez NRI, qui a dirigé l’étude du groupe de réflexion.

Il a ajouté que le gouvernement et les municipalités préconisaient diverses mesures pour lutter contre ce phénomène, notamment des subventions pour les propriétaires désireux de démanteler des maisons délabrées. Mais démolir des maisons coûte cher, et un allégement fiscal vieux de plusieurs décennies favorise la construction en fixant l’impôt foncier sur les terrains vacants à six fois plus que les immeubles dont la construction décourage la démolition. Parallèlement, les mises en chantier ont atteint 967 200 en 2016, soit une augmentation de 6,4% par rapport à l’année précédente.

«Si cela continue, il peut être nécessaire à un moment donné de limiter la construction neuve. Mais cela aurait un impact substantiel sur l’économie », a déclaré Sakakibara.

Les maisons vacantes ne sont pas seulement des pièges à oreilles et des pièges à feu, mais des cibles faciles de vandalisme qui peuvent diminuer la valeur des propriétés environnantes. C’est l’un des signes les plus visibles de la façon dont l’évolution démographique du Japon remodèle son paysage.

Kon, qui dirige la bien nommée Outlet Real Estate Co., réalise un profit en transformant ces passifs en actifs.

Il gère des propriétés vacantes avec des problèmes – à la fois physiques et psychologiques – que les agents immobiliers principaux auraient du mal à présenter aux clients.

Il s’agit notamment de maisons impossibles à reconstruire en raison de la réglementation de la construction, de maisons nichées derrière des ruelles étroites inaccessibles en voiture et de propriétés «stigmatisées» avec des antécédents de suicides, de meurtres et, de plus en plus courantes, de «décès solitaires» de locataires plus âgés dont la vie s’est terminée en isolation .

Sa méthode s’adresse aux superstitions asiatiques. Adepte du bouddhisme ésotérique, Kon effectue des rituels du feu de goma sur les propriétés qu’il décide de dissiper toute énergie négative que l’espace peut héberger. Il prend des allusions au feng shui lors de la rénovation de maisons et annonce sur son site Web comment le processus réinvente les maisons délaissées en tant que «propriétés de bonne fortune» disponibles en dessous du prix du marché.

C’est un modèle économique unique qui occupe une niche, réunissant les propriétaires qui ont bien du mal à se débarrasser des maisons abandonnées et des chasseurs de bonnes affaires à la recherche de bonnes affaires.

Mais même Kon ne s’aventurera pas dans la campagne, où le dépeuplement a entraîné une fragmentation des communautés et une chute des prix de l’immobilier.

«De nombreuses maisons dans les zones rurales ne valent littéralement rien. C’est un fardeau pour les propriétaires et certains sont même prêts à payer pour s’en débarrasser », a-t-il déclaré. Selon Kon, ces propriétés ne sont pas sur le marché car elles ne valent pas la peine pour les courtiers.

Tetsuya Fujiki, architecte et consultant immobilier, y voit une opportunité.

En 2015, il a lancé un site Web appelé Ieichiba, offrant aux propriétaires d’immeubles invisibles une plate-forme pour présenter leurs maisons et négocier directement avec des acheteurs potentiels. C’était un concept simple qui s’apparentait à un marché aux puces numérique pour les maisons. Il s’est avéré être un succès.

«Nous voyons des gens, dont beaucoup dans la trentaine ou la quarantaine, acheter des propriétés sur notre site comme s’ils se procuraient un jouet ou un appareil électroménager un peu cher», a déclaré Fujiki. “Tout est très décontracté.”

Certaines sont offertes gratuitement, comme une maison de deux étages en bois sur une île au large de la préfecture de Wakayama ou une maison entièrement meublée dans les montagnes de la préfecture de Yamaguchi. Comme pour de nombreuses propriétés répertoriées sur le site, les deux enfants ont été hérités par des enfants qui ne souhaitaient pas assumer de responsabilité supplémentaire.

Des offres uniques sont également proposées, comme un ancien bureau de poste dans la préfecture d’Aichi, au prix demandé de 500 000 ¥. Fujiki a déclaré que la propriété avait déjà reçu de nombreuses requêtes d’acheteurs intéressés.

«Je savais qu’il y avait quelque chose à faire avec le nombre croissant de propriétés ignorées par le marché immobilier traditionnel», a déclaré Fujiki.

Ce ne sont pas seulement les maisons qui sont abandonnées.

Cette année, un groupe d’étude d’experts indépendants dirigé par l’ancien gouverneur d’Iwate, Hiroya Masuda, a estimé qu’environ 4,1 millions d’hectares de terres, soit l’équivalent de la taille de Kyushu, n’étaient pas réclamés. Elle prévoyait que ce chiffre grimperait à 7,2 millions d’hectares – soit à peu près la taille d’Hokkaido – d’ici 2040, les héritiers ayant décidé de ne pas enregistrer leurs propriétés pour éviter les taxes.

La situation présente une myriade de problèmes, notamment des opportunités de développement perdues et les dégâts causés par les catastrophes naturelles provoquées par une mauvaise gestion des terres. Il a incité le gouvernement à demander une simplification des procédures afin de permettre l’utilisation de telles parcelles pour des projets de travaux publics, mais il est difficile de savoir si de telles mesures peuvent enrayer la marée montante des terres oubliées.

Les gouvernements municipaux ont également créé des banques akiya (maisons vides) pour répertorier les terrains inutilisés et les habitations encore habitables à la vente ou à la location, destinées aux citadins attirés par l’idée de la vie à la campagne. Cependant, malgré de nombreuses demandes de renseignements, le nombre de contrats signés reste faible, selon une étude de l’Organisation japonaise pour les migrations internes.

Des opérateurs de partage de maisons tels qu’Airbnb Inc. et le géant du e-commerce Rakuten Inc. parient qu’une nouvelle vague d’hôtes souhaitant tirer profit des propriétés inutilisées fera leur entrée sur le marché une fois qu’une loi donnera le feu vert à l’hébergement à court terme dans le secteur privé de minpaku les services entrent en vigueur en juin.

“Ces maisons abandonnées sont des actifs toxiques – elles sont coûteuses à entretenir ou à démolir”, a déclaré Munekatsu Ota, responsable de la division de location de vacances de Rakuten, Rakuten Lifull Stay Inc. “Mais une simple rénovation pourrait les transformer en personnes rentables.”

Un marché en expansion pour les propriétés de seconde main aiderait à résoudre le problème, mais bon nombre des maisons négligées dispersées à travers le pays ont été construites pendant le boom de la construction d’après-guerre, lorsque les maisons ont été conçues pour ne durer que quelques décennies avant d’être démolies et reconstruites, selon Hidetaka Yoneyama, spécialiste du logement au Fujitsu Research Institute.

Cela signifie que, malgré l’évolution des mentalités vis-à-vis des maisons usagées, les acheteurs japonais préfèrent généralement les maisons neuves aux maisons anciennes: le ratio de maisons usagées circulant sur l’ensemble du marché du logement reste inférieur à 15%, ce qui est nettement inférieur à celui des États-Unis et de l’Europe.

Il y a aussi un facteur psychologique à la raison pour laquelle les gens ne veulent pas trop vendre, louer ou démolir leurs propriétés, a déclaré Yoneyama lors d’une récente présentation sur le sujet.

Une étude gouvernementale de 2015 montre que près du tiers des propriétaires d’habitations abandonnées ont l’intention de les conserver.

“L’héritage est la raison n ° 1 derrière la propriété de ces propriétés”, a-t-il déclaré. «Les propriétaires sont fortement opposés à la vente de maisons pleines de souvenirs de leurs parents.»

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